Есть несколько десятков методов оценки рыночной стоимости имущества, используемых для различных объектов, которые можно сгруппировать в три подхода к оценке:
- сравнительный
- доходный
- затратный
Выбор того или иного подхода зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.
В сравнительном подходе основным методом является метод сравнения продаж, который д заключается в сравнении объекта оценки недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах сделок или предложений. Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие (отсутствие) улучшений. Объекты-аналоги сравниваются по основным ценообразующим факторам (например, для квартиры это площадь, наличие ремонта, материал стен, этаж в доме, этажность дома и пр.).
Сравнительный подход можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.
Доходный подход строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем.
Здесь применимы следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.
Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.
Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.
Затратный подход - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта
Стоимость воспроизводства - стоимость полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.
Также применяется принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.
Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, для оценки новых объектов, однако для встроенных помещений подход не применяется.
Для получения итоговой стоимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и виду определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.
В идеале, при оценке имущества должны применяться все три подхода, но такая возможность есть не всегда. В таком случае в отчете должен быть мотивированный отказ от использования одного или двух подходов, а при согласовании результатов учитываются лишь те подходы, которые применялись при оценке объекта.